一句话结论：山东高院明确：开发商未经公开招投标、直接协议选聘前期物业公司的，违反效力性强制规定，前期物业服务合同无效，业主可据此抗辩拒交物业费。
案件是怎么发生的？
山东济南某小区，2013年3月开发商直接与某物业公司签订《前期物业服务合同》。业主王某某入住后认为服务不到位、且对物业入驻程序存疑，拒交物业费。物业公司将王某某告上法庭，要求支付欠费及违约金。
法院为什么判合同无效？
一审、二审均认为，开发商选聘前期物业未依《物业管理条例》通过招投标，而是直接协议选定，违反法律的强制性规定，故《前期物业服务合同》无效，驳回物业公司的诉讼请求。物业公司申请再审，2020年山东高院作出(2020)鲁民申5097号裁定，驳回再审申请。
"未经招标"为何导致合同无效？
物业公司在上诉和再审中主张，合同是双方真实意思表示、业主也实际享受了服务，最多违反管理性规定、承担行政责任，不影响合同效力。但法院指出，《物业管理条例》第二十四条第二款属于"效力性强制性规定"：前期物业关系全体业主切身利益，为避免开发商暗箱操作损害未来业主权益，住宅前期物业原则上必须公开招投标选聘，除非投标人少于三人或规模较小且经主管部门批准。
对物业公司意味着什么？
合规入驻是生命线。即便提供了服务，若获取服务资格的程序违法，仍可能"竹篮打水一场空"，收不上费、前期投入也可能血本无归。物业承接新建住宅前期项目时，必须审查开发商是否履行招投标程序，或协议方式是否满足法定例外并获批文。
对业主意味着什么？
拒交物业费并非总是"理亏"。若物业入驻存在重大程序瑕疵，业主的抗辩有强有力法律支持。新入住小区业主可关注：本小区前期物业如何选出来？有无招投标公告、中标文件？这属小区公共事务重要信息，业主有权向开发商、物业询问，甚至向住建部门查询。
业主是否完全不用付费？
需注意，若合同被认定无效但物业确实提供了必要服务，实践中法院可能依《民法典》不当得利等规定，酌情判业主支付一定"基本服务"成本。本案核心在于：业主有权对不合规入驻说"不"，并据此对抗按"虚高"合同标准催缴的物业费。
信阳本地适用说明：本案裁判规则在信阳市辖区内同样具有参考价值。信阳市辖区内，开发商未经公开招投标直接协议选聘前期物业公司的，违反《物业管理条例》第二十四条的效力性强制规定。信阳本地业主可向信阳市住建局物业科查询本小区前期物业选聘程序是否合规，必要时可据此抗辩物业费催缴。信阳本地办理可携带相关材料当面咨询刘红律师。
依据：(2020)鲁民申5097号民事裁定；《物业管理条例》第二十四条；《民法典》关于合同无效与不当得利的相关规定。